Форум русской иммиграции в США

Полная веpсия: Шоковая терапия или новые методы лечения?
Вы просматриваете yпpощеннyю веpсию форума. Пеpейти к полной веpсии.
[Изображение: 2str.jpg]
Несмотря на многочисленные попытки оживить рынок недвижимости, он нынешним летом продолжал падать.

Продлевай и притворяйся

Как отмечают эксперты, администрация Обамы оказалась сейчас в ситуации, которой всячески пыталась избежать: ей надо выбирать между интересами реальных и потенциальных домовладельцев. Вашингтон должен либо и впредь держать рынок недвижимости на «искусственном дыхании», спасая, тем самым нынешних домовладельцев, либо дать ему обвалиться, облегчив положение домовладельцев будущих.

В течение 18 месяцев администрация Обамы старалась оживить сферу недвижимости всевозможными методами, создавая соответствующие программы. Эти программы предоставляли налоговые скидки, модификацию моргиджей, низкие проценты, займы, подкрепленные правительством, и другие виды помощи, которые, по идее, должны были уменьшить число конфискаций недвижимости и поднять на нее цены. Однако все эти методы оказались малоэффективными.

В настоящее время среднему американцу требуется около двух лет, чтобы продать свой дом. Если добавить дома, которые уже конфискованы у их владельцев банками, но еще не выставлены на продажу, то будет вырисовываться еще более печальная и тревожащая картина. А новые дома, по данным строителей, продаются хуже, чем даже во время рецессии начала 80-х годов прошлого века.

Очередное падение рынка недвижимости - в июле он был на 26% ниже, чем в июле прошлого года - разочаровало и возмутило многих аналитиков, надеявшихся на спасение рынка «сверху». И они стали хором требовать от правительства не вмешиваться в естественный процесс, дать рынку рухнуть и тем самым помочь потенциальным домовладельцам. По мнению этих аналитиков, лечить «пациента» традиционными методами не стоит, ему поможет лишь шоковая терапия. А после этого, когда цены на жилье резко упадут, люди снова ринутся покупать дома, и это создаст, наконец, ту, постоянно ускользающую от нынешнего правительства стабильность, на достижение которой оно потратило миллиарды долларов.

Эти эксперты уверены, что эра, которую они иронично называют «продлевай и притворяйся» или «отдаляй и молись», закончилась. «Мы сыты по горло искусственной поддержкой рынка, ему надо дать свободу и пусть он сам себя стабилизирует», - сказал в беседе с корреспондентом «Нью-Йорк таймс» эксперт в области недвижимости Айви Зелман. Ему вторит Майкл Москович, президент моргиждной компании Equity Now, которая охватывает, помимо Нью-Йорка, еще семь штатов. «Цены все еще искусственно завышены, - сказал он. - И многие американцы именно поэтому не могут покупать дома...»

А как же домовладельцы?

Противники шоковой терапии, напротив, считают, что правительство еще очень мало сделало для спасения рынка недвижимости, и должно делать больше. Ведь чем ниже будет падать рынок, тем тяжелее придется группе, которая очень важна для страны в экономическом *е - десяткам миллионов нынешних домовладельцев. Эти люди уже пережили многие кошмары последних лет, в частности - падение цен на их жилье в среднем на 30%. А очередной, причем резкий обвал может и вовсе их раздавить.

В результате этого обвала рынка домовладельцы будут чувствовать себя очень уязвимыми в материальном отношении, и смогут позволить себе гораздо меньше затрат в других сферах - а ведь именно рост потребления нужен для возрождения экономики. К тому же, наблюдая, как дома соседей продаются за полцены, люди будут в большей степени поддаваться искушению отказаться от борьбы пойти на foreclosure. И тогда начнутся проблемы, по сравнению с которыми нынешние «болезни» рынка недвижимости покажутся невинным недомоганием.

Обама и его команда не собираются сдаваться. На прошлой неделе министр жилищного строительства Шон Донован появился на CNN в окружении домовладельцев и еще раз пообещал, что «администрация сделает все возможное» для того, чтобы возродить рынок недвижимости. Г-н Донован даже намекнул на создание еще одной программы налоговых скидок - вроде той (ее действие закончилось нынешней весной), которая предоставляла американцам, впервые покупающим дом, до 8, 000 долларов, а людям, переезжающим из одного дома в другой, - до 6, 500 долларов. Налогоплательщикам эта программа обошлась в 30 млрд долларов, причем, по мнению многих экспертов, эти деньги пошли в карманы людей, которые купили бы дома и без них...

Нулевой даунпеймент возвращается?

На фоне этих споров кажется почти фантастическим тот факт, что в четырех штатах - Массачусетсе, Айдахо, Висконсине и Миннесоте - возродилась практика предоставления покупателям первых в их жизни домов моргиджей с нулевыми даунпейментами! А ведь именно эти subprime mortgages, которые называют также «экзотическими» моргиджами, считались чуть ли не главной причиной кризиса на рынке недвижимости.

Программа, в рамках которой выдаются подобные моргиджи, называется Affordable Advantage. Она основана по инициативе агентств штатов, занимающихся финансированием недвижимости (H. F. A). Эти агентства - наполовину частные, наполовину правительственные объединения, ставят своей целью помощь людям с умеренными доходами, желающих покупать жилье.

Безусловно, многих экспертов возрождение порочной практики встревожило. И в их числе - представитель Government Accountability Office Мэтью Скайр. Однако, как ни странно, столь же многие эксперты горячо поддержали новую программу, в том числе - люди, которые обычно критиковали «экзотические мортгижди». Сейчас они заявляют, что сами по себе такие моргиджи не были проблемой, они становились таковой лишь в сочетании с другими факторами риска - вроде гибких процентных ставок и недостаточной информации о финансовых обстоятельствах покупателя дома. Более того, рынок недвижимости попросту нуждается в таких моргиждах, они даже могут его спасти от краха, если будут выдаваться честно и «правильно».

Так, Эрик Белски, директор Harvard's Joint Center for Housing Studies, подчеркнул, что «именно высокий даунпеймент удерживает множество американцев от покупки первого дома. А именно люди, покупающие первый дом, укрепляют рынок недвижимости...» Джон Тейлор, президент National Community Reinvestment Coalition, организации, объединяющей более 600 общинных групп, до сих пор был ярым критиком subprime mortgages. Но он тоже одобряет новую программу, считая, что «если бы кредиторы действовали так изначально, мы бы сейчас не имели никаких проблем».

Надо сказать, что упомянутые агентства и в разгар кризиса продолжали выдавать людям кредиты с нулевым даунпейментом (в том числе - людям с неважной кредитной историей), но число foreclosures у их клиентов было гораздо ниже, чем у американцев, которые брали кредиты у частных компаний или Federal Housing Administration. Причина в том, что эти агентства не предлагали покупателям гибкие процентные ставки, но требовали, чтобы те предоставляли документы о своих доходах и имуществе (чего частные кредиторы, к сожалению, не делали).

Позже эти агентства создали программу Affordable Advantage, в рамках которой фиксированные моргижди сроком на 30 лет предоставляются уже только людям с приличной кредитной историей, которые, к тому же, обязаны жить в своих домах (а не сдавать их в аренду) и регулярно ходить на семинары для домовладельцев. Как заметил один из аналитиков, «миссия H. F. A - дать людям дома и удержать дома за ними, а не бросать этих людей на произвол судьбы и потом отбирать у них дома обратно».

С марта нынешнего года Wisconsin Housing and Economic Development Authority предоставило покупателям первых домов более 500 «экзотических» моргиджей. С тех пор прошло шесть месяцев, но никто из новых домовладельцев пока не увиливал от ежемесячных выплат.

Будет ли Affordable Advantage и впредь пользоваться успехом? Последует ли примеру властей штатов федеральное правительство, создав аналогичную, «правильную», но уже более масштабную программу? Или оно позволит рынку недвижимости плыть по воле волн и обрушиться в пропасть? Надо надеяться на лучшее.
URL ссылки