06.01.2011, 09:05
Люди, жалующиеся на то, что за право иметь собственный дом приходится платить слишком дорого, могут обратиться в мэрию, которая ежегодно начисляет налог на недвижимость.
В годы бума на рынке жилья он рос так же, как и цены. С тех пор они снизились, но налог остался на прежнем уровне. Прежде всего, это связано с тем, что на процесс пересмотра ставки у местных властей могут пойти годы. И дело не столько в неповоротливости государственного аппарата, сколько в том, что он, естественно, не заинтересован в снижении налога, регулярно пополняющего муниципальную казну в ситуации, когда иные источники финансовых поступлений иссякают.
Как считают эксперты National Taxpayers Union, оценочная стоимость 60% объектов недвижимости является завышенной, поэтому домовладельцы должны проявить инициативу, чтобы убедиться, что им не начислили неоправданно высокий налог.
Процесс снижения ставки налога на недвижимость медленный и сложный, однако, может в результате привести к благоприятным для домовладельца последствиям. Необходимо отметить, что в различных городах действует разная методика оценки стоимости недвижимости. Поэтому для начала необходимо узнать, как устанавливается налог.
Следующий важный шаг – это тщательная проверка присланного счета. В нем указана оценочная стоимость и размер налога не только за текущий, но и за предыдущий год. Если домовладелец нашел ошибку или просто считает, что ему насчитали слишком много, у него есть несколько вариантов. Один из них – прямо пойти в оценочное управление, где, возможно, его примут без предварительной записи. Если улыбнется удача, ошибка будет исправлена незамедлительно. В противном случае придется подать заявку на проведение слушаний в магистрате, к которым необходимо будет подготовиться самостоятельно, а возможно, и нанять специалиста по решению подобных проблем.
Необходимо убедиться в том, что технические характеристики дома и участка, на основании которых начисляется налог, соответствуют действительности. В частности, это касается площади недвижимости. Как отмечает Майкл Майла, оценщик недвижимости из Чикаго, которому принадлежат компания Chicago Appraisals LLC и сайт TaxAppealGuide.com, такие данные не всегда бывают точными. Зачастую они очень приблизительны, что свидетельствует о том, что оценка была сделана в буквальном смысле слова «на глазок».
К примеру, у одного из клиентов Майлы был 1-этажный дом со сводчатыми потолками. Чиновники же решили, что эта высота соответствует двум этажам, таким образом увеличив жилую площадь в 2 раза. Потребовалось предоставить * дома, после чего стоимость налога была снижена на 1 тысячу долларов.
При покупке дома необходимо удостовериться, что в пакет документов входят * помещения и прилегающего участка. Его необходимо использовать для подсчета площади. В решении этой задачи может помочь инспектор-геодезист или инженер, услуги которого будут стоить от 200 до 1 тысячи долларов, в зависимости от размера объекта недвижимости.
Большую роль играет и то, в каком районе расположен дом. Необходимо обнаружить любые недостатки, наличие которых снижает стоимость недвижимости, а следовательно, и размер причитающегося налога. Остается только доказать факт наличия обстоятельств, которые оценщики называют «внешней амортизацией». К примеру, ими могут быть близость аэропорта, железнодорожной колеи или свалки.
Однако следует учесть, что в аналогичном положении в данном случае находятся и другие домовладельцы, проживающие в этом районе. Поэтому надо узнать, как оценена их недвижимость и сколько они платят. Если условия аналогичные, домовладельцу придется поискать факторы, дополнительно сказывающиеся на условиях проживания: возможно, под боком находится шумная детская площадка или парковка школьных автобусов. Как подчеркивает Майла, оценщик должен убедиться в том, что из-за подобных причин в данном доме жить хуже, чем в окружающих.
Снизить стоимость недвижимости и размер налога на нее можно, если она неправильно с*ирована. Недостатки самого дома, как отмечает Стивен Хаусмен, президент консалтинговой фирмы Property Tax Experts Inc. из Голливуда, Флорида, называются функциональными. К ним относятся особенности *ировки, которые создают неудобства и вообще непрактичны. Это касается не только расположения комнат, но и, в частности, наличия гаража на 1 машину при доме с 4 спальнями.
Такие недостатки не только мешают владельцу, но и заставляют снижать стоимость дома при продаже. Тем не менее, их необходимо документально засвидетельствовать, что позволит уменьшить ставку выплачиваемого налога на недвижимость.
Если дом был куплен тогда, когда цены были максимальными, а его оценка сделана до кризиса на рынке жилья, размер налога может оказаться завышенным, особенно в сравнении с тем, который платят соседи. Необходимо пообщаться с ними или узнать в Интернете, какая средняя ставка в данном районе на аналогичную недвижимость. Можно также ориентироваться на размер налога, который приходится платить владельцам недавно проданных домов.
Если он меньше, следует распечатать полученные результаты и направиться с ними в управление по оценке. Слишком высокий налог, по словам Майлы, может быть начислен в результате ошибки. А главная причина отказа в его пересмотре состоит в том, что далеко не все домовладельцы содержат документы в порядке.
Наконец, стоит нанять независимого оценщика. В муниципалитете вполне справедливо исходят из того, что домовладелец является заинтересованной в снижении налога стороной. Поэтому ему необходимо продемонстрировать свою объективность. Стоит отметить, что оценщик – это не землемер, его роль заключается только в определении стоимости недвижимости. Не стоит полагаться на бесплатные услуги онлайновых компаний, которые исходят из средних ценовых данных для конкретного района. Оценщики считают такой подход непрофессиональным. К тому же наличие независимой экспертизы должно, по мнению Хаусмена, повысить доверие к предоставленным домовладельцем данным.
В большинстве штатов оценщики должны иметь государственный сертификат, а в их профессиональных организациях могут подсказать конкретного специалиста. Стоимость его услуг составляет от 300 долларов. Некоторые домовладельцы идут еще дальше и нанимают адвоката. Подобный шаг имеет смысл, однако необходимо подсчитать, не окажутся ли расходы на юриста больше, чем сумма, которую удастся сэкономить благодаря снижению налога на недвижимость.