Время покупать дом? - Версия для печати +- Форум иммиграции в США (https://forum.rusrek.com) +-- Форум: Газета "Русская Реклама" (/forum-473.html) +--- Форум: Горячие материалы (/forum-476.html) +--- Тема: Время покупать дом? (/thread-4795.html)

Время покупать дом? - rusrek_admin - 18.05.2011 07:16 Невзирая на сложности, которые продолжает испытывать рынок недвижимости, граждане Соединенных Штатов как были, так и остаются в массе своей обществом домовладельцев. Рекорд домовладения в нашей стране был зафиксирован в 2004 году, когда низкая процентная ставка и выгодные условия предоставления кредита побудили многие семьи отказаться от аренды жилья и приобрести собственный дом. Число homeowners составило тогда 69%. Что последовало затем, мы все хорошо знаем: взрыв мыльного пузыря в 2006 году и постепенное падение частного домовладения. В IV квартале 2009 года 67,3% американцев являлись владельцами домов, во II и III кварталах 2010 года (данные Бюро по переписи населения) – 66,9%. Эти цифры ниже показателей 2000 года. Согласно прогнозам эксперта IHS Global Insight Патрика Ньюпорта, число домовладельцев должно сокращаться и далее. Принимая во внимание приведенную выше статистику, внимательно посмотрим, что происходит на рынке недвижимости в данный момент, и попробуем ответить на вопрос: стоит присоединиться к тем, кто сделал выбор в пользу аренды жилья, или все же не расставаться с т.н. «американской мечтой», составной частью которой является вхождение в общество домовладельцев? По данным National Association of Realtors (NAR), в марте число проданных домов, которые уже имели владельца (рынок вторичного жилья), возросло на 3,7% (было продано 5,1 млн домов) по сравнению с февралем. «Увеличение продаж зафиксировано в шести из последних восьми месяцев, - говорит Лоуренс Ян, главный экономист NAR, - это явный признак выздоровления рынка недвижимости». Однако в марте было отмечено и очередное падение цен на дома – по сравнению с мартом 2010 года стоимость недвижимости сократилась в среднем на 5,9% (средняя стоимость дома составила $160 тыс.). При этом 40% всех продаж пришлось на т.н. distress homes (35% - в марте 2010 года), к которым относятся дома, в отношении которых заимодавцами начата процедура отчуждения – foreclosure. Такие дома продавали на 20% ниже рыночной стоимости, и они же потянули цены вниз. «Мы наблюдаем стабильную тенденцию на увеличение продаж жилья», - говорит на страницах USA Today экономист из Naroff Economic Advisors. Продаж больше, чему способствует снижение цен на дома: по мнению многих экспертов в нынешнем году цены упадут на 5-7%, а некоторые их коллеги настаивают на еще больших цифрах. Надо сказать, что среди покупателей на рынке вторичного жилья сейчас очень активны инвесторы, чья цель – прибыль. Они ее получают либо после перепродажи приобретенной недвижимости (во многих случаях это distress homes), либо путем ее сдачи в аренду. Низкие цены и спрос на аренду – побудительный мотив инвестора. Однако не только инвесторы, но и индивидуально-семейные покупатели также все более заметны на рынке вторичного жилья. По данным Mortgage Bankers Association’s Purchases Index, за февраль-март с.г. число обращений за получением моргиджа от этой группы покупателей увеличилось на 10%. Эксперты отмечают, что если бы не жесткие условия предоставления банковской ссуды, эта цифра оказалась бы еще выше. А как обстоят дела на рынке первичного жилья, где реализуются новые дома? Нам поможет ответить на это вопрос отчет фирмы Metrostudy, которая занимается мониторингом рынка новых домов. Более 500 инспекторов компании оперируют в 19 штатах: от Флориды до Калифорнии. Среди ее клиентов большие строительные фирмы, например, Pulte и KB Home, крупные банки, такие как Bank of America, Wells Fargo. В исследовании Metrostudy отмечается, что затоваривание, которое наблюдалось несколько последних лет на рынке первичного жилья, фактически закончилось. Инспекторы фирмы, изучившие ситуацию в 41 городе, предоставили данные, из которых следует, что в этих городах имеется 78 тыс. новых домов либо выставленных на продажу, либо находящихся в стадии строительства. Для сравнения: в середине 2006 года такого жилья было 343 тыс. единиц. «При нормальном уровне продаж эти 78 тыс. домов будут реализованы за несколько месяцев», – говорят представители Metrostudy. Как отмечает интернет сайт finance.fortune.cnn.com, потенциальным покупателям приходится сегодня решать непростую задачу. Эксперты убеждают их, что никогда в истории США покупка собственного дома не была столь доступной. Они слышат, видят и читают в СМИ, что строительство новых домов находится на самом низком за последние 50 лет уровне. Значит, стоит поспешить с оформлением моргиджа… или все же подождать, возможно, цены упадут еще ниже? Даже опытнейшие специалисты расходятся в выводах, причем, работающие бок о бок. Такие как, Роберт Шиллер и Карл Кэйс, составители S&P/Case-Shiller Home Price indices. Шиллер в марте предположил, что цены на жилье продолжат падение и будут двузначными! Однако по мнению Кэйса факт резкого сокращения строительства новых домов стабилизирует цены, предотвратит их резкое снижение. Спешите покупать! Именно к этому призывает статья на сайте finance.fortune.cnn.com «Рынок недвижимости: время покупать дом». В ней обращается внимание читателя на самые низкие в истории темпы строительства новых домов и резкое падение цен на жилье – в целом по стране они сократились с 2006 года на 30%, а в некоторых регионах - на 55%. Нынешняя ситуация с невиданной прежде доступностью собственного дома возвращает граждан на рынок недвижимости. Насколько верно утверждение о серьезных изменениях, произошедших на рынке недвижимости в сторону доступности жилья? Обратимся к исследованию, проведенному экспертами Deutsche Bank. При ответе на этот вопрос они приняли во внимание два фактора. Первый фактор – во что обходится американцам собственный дом. Второй фактор – сравнительные расходы на владение домов против расходов на аренду жилья. Специалисты Deutsche Bank определили, что в настоящее время расходы домовладельцев на оплату собственного дома (моргидж, налоги, расходы на страховку) составляют 9,8% от семейного бюджета. Это значительно ниже показателя 2007 г. – 17,2%, и вообще самая низкая цифра за все время исследований, проводимых банком с 1999 года. Сравнение расходов на владение домом с арендной платой также, по мнению экспертов Deutsche Bank, должно воодушевить потенциальных покупателей. На 28 из 54 крупных рынков недвижимости расходы на владение собственным домом ниже, чем квартплата. Например, в Атланте ниже на 34%. В Майами средний размер квартплаты - $1031 в месяц, месячные расходы на владение домом - $856. Домовладельческие настроения американцев во многом зависят от ситуации на рынке труда. И если тенденция на увеличение рабочих мест сохранится, а вместе с ними и доходы населения, то можно ожидать прироста числа желающих иметь собственное жилье. Том Цицурис из Strategas Research Partners предсказывал, и оказался прав, что цены на недвижимость и показатель активности покупателей значительно вырастут весной нынешнего года. Будем надеться, что и другой его прогноз окажется верным. По мнению специалиста, не позднее 2012 года начнется полноценное восстановление рынка первичного жилья. Американцы снова захотят покупать большие новые дома, что будет способствовать их подорожанию. Поэтому нынешняя ситуация - отличная возможность для входа на это рынок с относительно небольшими затратами. На днях, выступая в Эль-Пасо (Техас), на границе с Мексикой, президент Барак Обама вернулся к вопросу, который, казалось, отложил в долгий ящик: к всеобъемлющей иммиграционной реформе, или, как ее называют оппоненты Обамы, «амнистии нелегалов». По мнению экспертов, президент ставил перед собой две цели: надавить на республиканцев в Конгрессе, которые противятся любому варианту «амнистии», и показать потенциальным избирателям, что сам Обама не ставил и не будет ставить палки в колеса реформы, которая может проложить путь к гражданству 11 млн «людей без документов». Кто виноват? Многие из избирателей, особенно – испаноязычные американцы, разочарованы в том, что президент не сдержал предвыборного обещания «протолкнуть» реформу чуть ли в первый год своей каденции. Напротив, при Обаме число нелегалов, депортированных в родные страны, резко возросло и достигло рекордной цифры: почти 400,000 человек за последние два года! Поэтому Обама напомнил в своем выступлении, что он сам ничего против реформы не имеет: его сдерживали республиканцы, призывавшие президента укрепить безопасность на американо-мексиканской границе, прежде чем думать об «амнистии». Обама также подчеркнул, что в настоящее время граница охраняется надежнее, чем когда-либо, требования его оппонентов удовлетворены, но они «никогда не будут довольны». «Вопрос в том, готовы ли сейчас эти конгрессмены вернуться за стол переговоров и довести до конца работу, которую мы начали», - сказал Обама. Наконец, президент высказал мнение, что иммиграционная реформа позитивно отразится на экономике в целом: все социальные прослойки нашего общества, особенно средний класс, выиграют от того, что нелегальные иммигранты выйдут из подполья, перейдут с теневого рынка на обычный. Executive Order Надо сказать, что выступление Обамы – очередной этап в набирающей силу кампании в поддержку иммиграционной реформы, вернее, в поддержку хотя бы каких-то изменений в тяжелом и бесперспективном положении 11 миллионов нелегальных иммигрантов в США. Эта кампания началась в марте-апреле текущего года. Ее инициаторами были правозащитные организации, отстаивающие права нелегалов, бизнесмены и религиозные деятели, а позже к движению присоединились большая группа сенаторов-демократов, написавшая президенту Обаме письмо в поддержку иммиграционной реформы. В этой группе – 23 законодателя во главе с видными демократами - Гарри Ридом из Невады и Диком Дэрбином из Иллинойса. Движение перекинулось и на социальные сети, в частности, Facebook, где, на страничках некоторых студентов-нелегалов появлялись петиции о приостановлении их депортации и собирались подписи. Участники движения подчеркивали, что всеобъемлющая иммиграционная реформа, судя по всему, надолго застряла в Конгрессе, и поэтому Обаме следует использовать свои полномочия, принять меры на уровне исполнительной власти и помочь нелегалам «сверху». Речь шла об executive orders – исполнительных распоряжениях или распоряжениях президента, которые имеют силу закона. Участники движения, в частности, настаивали, что президент должен дать распоряжения о сокращении числа рейдов агентов ICE на бизнесы и некоторые общины с целью выявления нелегалов, а также - о снижении темпов депортации людей без документов в родные страны. «Мы знаем, что, в принципе, реформу провести можно, но идея о ней встречает сопротивление в Конгрессе, - сказал тогда конгрессмен Чарли Гонсалес, демократ из Техаса. – Поэтому мы просим президента сделать все возможное, чтобы хоть немного облегчить положение людей, которые страдают от несовершенства нашей иммиграционной системы». Президенту предлагали различные варианты «облегчения положения нелегалов». Так, некоторые религиозные деятели настаивали, чтобы Обама предоставил возможность легализовать статус нелегальным иммигрантам, являющимся ближайшими родственниками американских граждан. Сенатор Джон Керри из Массачусетса, который в 2004 году баллотировался в президенты, и еще 11 законодателей предложили не депортировать нелегалов-гомосексуалистов, находящихся в гражданских союзах с гражданами США. А некоторые испаноязычные законодатели выдвинули самое смелое предложение: не депортировать нелегальных иммигрантов, дети которых – граждане США. Надо сказать, что по статистике, в нашей стране сейчас по меньшей мере 4 миллиона молодых граждан, у которых хотя бы один из родителей – нелегал. Так что речь идет о предоставлении льгот большинству «людей из документов». Амнистия украдкой? Республиканцы в Конгрессе приняли все эти предложения в штыки. «Амнистия – полная или частичная – только поощрит людей в разных странах на нелегальную иммиграцию», - сказал, в частности, конгрессмен Элтон Галлегли из Калифорнии, председатель House Judiciary immigration subcommittee. А сенатор Чарльз Грассли из Айовы добавил, что возмущен своими коллегами, которые хотят с помощью президента «подарить нелегальным иммигрантам амнистию за нашей спиной, и думают, что это не нарушает демократический процесс». Грассли, назвавший требования сенаторов-демократов «амнистией украдкой», напомнил, что благодаря демократическому процессу, то есть изучению дел нелегалов в индивидуальном порядке, в прошлом году было приостановлено 34,448 депортаций. Обама, в свою очередь, не принимал никаких резких мер, опасаясь оттолкнуть тех немногих республиканцев, которые могут его поддержать, когда в Капитолии начнется борьба за иммиграционную реформу. Более того, выступая тогда на американском испаноязычном телеканале, президент сказал, что закон не позволяет дать распоряжения, частично облегчающие положение нелегалов (например, уменьшить число депортаций). Один из помощников Обамы подчеркнул тогда же, что президент не может на административном уровне «починить то, что сломано в нашей иммиграционной системе», поэтому Белый дом принял стратегическое решение сосредоточить все свои силы на всеобъемлющей реформе, а не на небольших изменениях. Именем народа… Не исключено, что выступление Обамы в Эль-Пасо – часть этой стратегии. Президент, конечно, понимает, что его оппоненты будут по-прежнему противиться реформе. Именно поэтому он решил начать очередной раунд борьбы за «амнистию нелегалов» по-новому: обратился в первую очередь не к Конгрессу, а к народу, надеясь добиться широкой поддержки. Президент учитывает политические реалии: как известно, даже билль Dream Act, открывающий путь к легализации лишь детям «людей без документов», которых родители привезли в нашу страну детьми, и которые учатся в американских колледжах, провалился в Конгрессе. Напомним читателям, что этот законопроект был принят Палатой представителей, когда там царили демократы, но застрял в Сенате. Сейчас же, когда в Палате хозяйничают республиканцы, шансы на успех у любого иммиграционного билля еще меньше. Более того, республиканцы, уже раскритиковали Обаму, в частности, его заявления о надежно охраняемых границах, а лидер большинства в Палате представителей Эрик Кантор сказал, что «мы уже были на этом пути», то есть «мы это уже проходили»… Тем не менее, Обама не теряет оптимизма. «Вашингтон должен понять, что движение за иммиграционную реформу набирает силу по всей стране», - подчеркнул он в Эль-Пасо, добавив, что он надеется возглавить «конструктивные и рациональные дебаты» по этому вопросу. На данном этапе Обама не предлагает какой-то вариант иммиграционного законопроекта и не призывает Конгресс составить свою версию билля к определенному сроку. Наверное, разговоры о конкретных биллях – следующий пункт в стратегическом *е президента.